Kiracı ile ev sahibi arasındaki sözleşmeye ait hükümleri de içeren "İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun", TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi.

Kanuna göre, kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ait uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda konu mahkemeye yansımadan ara bulucuya başvurulmuş olması şartı aranacak.

Bu uyuşmazlıklarda 1 Eylül tarihinden itibaren taraflar birbirlerini dava etmeden önce ara bulucuya başvuracak. Müracaatlar, adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına ücretsiz yapılacak. Başvurularda, yargı gideri, harç, tanık, bilirkişi ücreti gibi bir ödeme yapma zorunluluğu olmayacak.

Arabuluculuk aşamasındaki görüşme üç haftada tamamlanacak. Zorunlu bir durum olduğunda bu süre maksimum bir hafta daha uzatılabilecek.

Tahminen yılda 74 bin kira uyuşmazlığı ara bulucuya gidecek. Ayrıca kira uyuşmazlığıyla birlikte kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesinden kaynaklı yılda tahmini 126 bin uyuşmazlığın arabuluculuğa gitmesi hedefleniyor. Görüşmelerden sonra anlaşma sağlanamaması durumunda dava açılabilecek.

Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlükte olacak düzenlemeyi değerlendirdi.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son zamanlarda kiracı ile mal sahibinin aralarındaki ilişkinin bozulmasının, sayısı artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflar sebebi ile durma noktasına gelmiş olmasının bu davalara ait arabuluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.

Yeni düzenleme kira sözleşmesinden oluşan ihtilaflarda arabulucunun zorunlu bir hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül tarihinden itibaren geçerli olacağını, öncesinde açılacak bütün davaları ve tahliye talepli icra takipleri için ara bulucunun zorunlu olmayacağını söyledi. Bu tarihten sonra arabuluculuk sürecine gidilmeden dava açılamayacak açılsa da usulen reddedilecek dedi.

Ayrıca arabulucuya yapılan başvuru kapsamında taraflar iddia ve savunmalarını yazılı olarak alacak ve sonrasında taraflar uzlaşmak için görüşmeye çağrılacak. Davete gelinmediği durumda taraflara yargılama sürecinin uzun süreceği ve tarafların bu durumdan memnun olmayacağı gibi zaman kaybı da oluşacağını anlattı.

Ara buluculuk mekanizması önemli bir görevi yerine getirecek

Ali Güvenç Kiraz, tarafların anlaşmaları durumunda uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme hükmü gibi işlem göreceğini belirterek, sözlerine şöyle devam etti:

Uzlaşamazlar olmazsa veya ara bulucu uzlaşma görüşmesine gelmezlerse ara bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz rapor düzenleyecek bunu da yine sisteme kaydettirecektir. Tutanağın sisteme kaydı sonrasında dava açma hakkı doğacaktır. Bu olmadan kesinlikle dava açılamayacaktır. Kira tespit davalarında arabuluculuk sistemi önemli bir görevi yerine getirecek. Kesin bir şey söylenmezse de yüzde 40-50 gibi bir başarı oranı öngörülebilir. Tahliye davalarında ise aynı iyimserlikte değiliz. Şöyle ki mal sahiplerinin öncesinde görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye süreci içinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından ara buluculuk sürecinde başarı oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.

Yine uzun yıllar süren ortaklığın giderilmesi (izalei şuyu) davalarında da arabuluculuk şartı getirildiğini aktaran Kiraz, Hissedarların paylaşmak istedikleri fakat uzlaşama sağlayamadıkları gayrimenkullerinin az bir bedelle satılmasının yolunu açacak olan davalara da getirilen arabuluculuk şartı süreyi hem kısaltacak hem de değer kayıplarını engelleyebilecektir." dedi.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Ali Yüksel de arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkların konusuna değişkenlik gösterdiğini belirterek, Ara buluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve duruma göre 1 hafta uzatılabiliyor. Bu süre ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta daha uzatılabiliyor, kira ilişkilerinde konu ticari ise 4 hafta sürüyor ve duruma göre 1 hafta uzatılabiliyor. Anlaşmazlık konusu ticari olmayan normal kiralarda ise arabuluculuk süresi 3 hafta oluyor ve duruma göre 1 hafta uzatılabiliyor." diye konuştu.

Yüksel, bina ve arazilerde duman, pis su, koku ve bunun gibi konularda komşuların rahatsız edilmesi; ağaçların komşu arsasına taşması ve arsasından geçilmesi gibi konular ile taşınmaz devri veya aynı konudaki hakların arabulucuda düzenlenebileceğini anlattı.

Ali Yüksel, miras hukukunun bu kapsamın dışında tutulduğunu sözlerine ekledi.